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地产全局性修复?这里或许存在误读

来源:华美乐居 点击数:284 发布日期:2019-04-23 15:24:23 关闭本页



3月地产新开工超预期回升,部分市场人士对政策和行业存在一定“误读”。春节以来,部分城市微调地产政策,住房成交明显回暖;3月,新开工面积增速超预期抬升5.9个百分点至11.9%。部分市场人士对地产存在一定“误读”,常见观点包括:政策全面松动论、一二线带动全局回暖论、三四线棚改拉动论等。

误读1:地产政策“全面松动”。春节以来的政策微调,以一线和部分热点二线城市为主,并非“全面松动”。近期,伴随部分热点城市地产快速升温,中央和地方层面均出台相关政策、适时适当收紧调控,体现以稳为主、有保有压特征。

误读2:一、二线城市带动地产全局改善。政策微调下,部分热点一、二线城市地产有所回暖。然而,这类热点城市回暖的外溢效应,主要体现在大都市圈内的强三线;非都市圈的普通低线城市调整压力仍在,未来表现仍需继续观察。

误读3:棚改继续拉动三线及以下城市地产。短期低线城市新开工的回升,或更多来自于专项债支持下棚改开工“前移”的支撑。2019全年来看,棚改计划开工规模大幅收缩、货币化安置比例趋于下降,或将拖累地产投资7个百分点。

结合政策导向和领先指标来看,地产市场仍处于调整阶段、全局性修复尚未出现。以稳为主的政策调控下,一、二线城市结构性修复的持续性和幅度,仍需观察;三线及以下城市棚改开工“前移”,或将加大下半年地产市场的不确定性。

地产市场的常见“误读”

事件:(1)3月,新开工面积累计同比增速11.9%,较上月抬升5.9个百分点;(2)住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。(资料来源:国家统计局,新华网,长江证券研究所)

点评:

3月新开工面积累计同比增速明显回升,推升施工与地产投资,部分市场人士对地产存在一定“误读”。春节以来,部分城市微调地产政策,住房成交明显回暖。3月,新开工面积增速大幅抬升5.9个百分点至11.9%,并带动施工面积增速改善1.4个百分点至8.2%;从单月新开工来看,3月单月新开工面积较1-2月大幅增加,明显好于历史同期表现。得益于施工对建安投资的支持,房地产开发投资继续高增,1-3月增速11.8%。新开工等数据的超预期回升下,部分市场人士对地产存在一定“误读”,常见观点包括:政策全面松动论、一二线带动全局回暖论、三四线棚改拉动论等。





误读1:地产政策“全面松动”。

年初以来,地产政策微调以一线和部分区域中心二线城市为主。这类城市具有一些共性:①前期调控开启较早;②刚需受抑制程度较深;③市场调整幅度较大;④本轮政策松动较早。春节以来,多个城市调整地产相关政策,包括下调房贷利率(杭州、深圳等)、调整公积金贷款政策(天津、成都等)、放宽积分和人才落户政策(南京、西安、南宁等)等。细究来看,这类城市以一线城市和部分区域中心二线城市为主,共同特征是:2016年底起调控开启较早、较严,刚需受抑制程度较深、市场调整幅度较大,去年底以来政策松动也较早出现。


总体来看,地产政策的调整并非“全面松动”,而是以“稳”为目标“有保有压”。3月底起,伴随部分热点城市地产快速升温,中央和部分城市适时适当收紧调控。中央层面,4月中旬,国管公积金贷款政策收紧,明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,住建部也对1季度房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。地方层面,近期北京、济南、合肥等城市,明确要求规范地产销售、打击炒作,长沙等上调二套房契税税率。


误读二:一、二线城市带动地产全局改善。

近期地产市场的回暖结构性特征显著,以热点一、二线城市为主。春节以来,多个城市二手房成交和新房销售有所回升,但主要集中在在一线和部分热点二线城市。其中,一线城市中,北、上、广、深4个城市,商品房销售已于3月普遍改善,累计同比增速也回归正区间,回暖迹象较为显著。二线城市中,商品房销售改善较为明显的城市,以郑州、南京、成都等区域性中心城市,以及宁波、苏州等上海大都市圈内经济强二线为主。



地产新开工的超预期表现,或也在一定程度上来自于这类热点城市的贡献。分城市3月新开工数据尚未公布,可以从省份层面进行观察。剔除基数效应扰动后,3月新开工改善较为明显的省(市)主要是,东部地区的京津冀沪和广东,中部地区的山西、湖北、河南,西部地区的陕西和四川。这类省份的中心城市,均为近期政策松动和销售回暖较早的热点一二线城市,并且其中心城市占全省销售和新开工比重较高,拉动作用较强。



然而,一二线城市回暖的外溢效应,主要体现在大都市圈周边内强三线;非都市圈的普通三四线,棚改支持减弱下地产调整压力仍在,未来演变仍需观察。三线及以下城市,占全国地产销售和投资的6至7成左右,在较大程度上决定地产总体走势。近期部分一二线地产回暖,其溢出效应主要体现在大都市圈内强三线(例如无锡、佛山等),而都市圈之外的多数三四线城市,销售仍然低迷。这类普通三线及以下城市,过去两年地产表现相对较好,较大程度上得益于棚改及货币化安置的支持;2019年,棚改规模或大幅缩减、货币化安置比例趋降,三线及以下城市地产调整压力仍在,未来演变仍需观察。



误读三:2019年棚改对三线及以下城市地产拉动仍在。

年初以来,财政“前移”的影响在地产市场也有所体现;棚改专项债加快发行下,对应的棚改项目或在加快开工,或对3月新开工回升也起到一定支持。棚改专项债于去年6月首发,截至今年3月末发行规模共计超过5300亿元,其中安徽、山东等棚改大省,发行规模居前。2019年初以来,地方再次密集发行棚改专项债,其中安徽、山东、河南、陕西等发行规模普遍较高,叠加去年末专项债积累,或支持对应棚改项目加速开工,对3月新开工的回升或也起到一定支持。



全年维度来看,棚改规模或大幅缩减、货币化安置比例趋于降低,棚改对三线及以下城市地产支持力度或明显减弱。2019年,22个代表性省份(占2018年全国棚改计划的9成左右)计划开工约273万套,较2018年计划(531万套)下降49%;假设全国棚改计划以同样的降幅变化,2019年计划开工或仅300万套左右 。此外,当前三线及以下城市总体去库较好、中央到地方鼓励“因地制宜推进棚改货币化安置”背景下,货币化安置比例趋于下降。全年来看,棚改对三线及以下城市地产的支持力度或明显减弱。



中性情景下,2019年棚改规模缩减、货币化安置趋降,或拖累全年地产投资7个百分点。2018年以来,政策对货币化安置的表述明显淡化:2018年初,仅5个省份公布货币化安置比例目标,年末各省均未公布完成情况;2019年以来,尚无地方提及货币化安置目标。结合2018年5个省份公布的棚改货币化安置比例目标、历史完成情况来看,2018年棚改货币化安置比例或在50%左右。中性情景下,假设2019年货币化安置比例进一步降至40%,实物安置和货币化安置分别拉动等额的地产投资;测算显示,棚改规模收缩、货币化安置比例下降,或拖累2019年地产投资7个百分点。


如何正确解读当前的地产市场?

结合政策导向和地产领先指标来看,地产市场仍处于调整阶段、全局性修复尚未出现。短期地产市场的超预期表现,更多来自于一、二线政策微调下地产链条的结构性修复;以“稳”为主的调控目标下,各地地产政策“有保有压”,一、二线结构性修复的持续性和幅度仍需继续观察。三线及以下城市,棚改项目开工“前移”对短期新开工或有支持,但全年来看,棚改计划开工规模缩减、货币化安置比例趋降,棚改对三线及以下地产支持或将明显减弱。

综上所述,近期部分市场人士对当前地产市场存在一定“误读”:

1) 误读1:地产政策“全面松动”。春节以来的政策微调,以一线和部分热点二线城市为主,并非“全面松动”。近期,伴随部分热点城市地产快速升温,中央和地方适时适当收紧调控,体现以稳为主、有保有压特征。

2) 误读2:一、二线城市带动地产全局改善。政策微调下,部分热点一二线城市地产有所回暖。然而,这类热点中心城市回暖的外溢效应,主要体现在大都市圈内强三线,非都市圈的普通低线城市,地产市场仍然低迷,未现全局性修复。

3) 误读3:棚改继续拉动三线及以下城市地产。短期低线城市新开工的回升,或更多来自于专项债支持下棚改开工“前移”的支撑。2019全年来看,棚改计划开工规模大幅收缩、货币化安置比例趋于下降,或将拖累地产投资7个百分点。

4) 结合政策导向和领先指标来看,地产市场仍处于调整阶段、全局性修复尚未出现。以稳为主的政策调控下,一、二线城市结构性修复的持续性和幅度,仍需观察;三线及以下城市棚改开工“前移”,或将加大下半年地产市场的不确定性。




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责任编辑:小俊

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